Luật sư làm chứng mua bán nhà đất?

Dễ bị ngộ nhận luật sư làm chứng là công chứng

Hiện tại TP.HCM xuất hiện một văn phòng dù không phải là văn phòng công chứng, thế nhưng lại đặt tên “văn phòng chứng nhận giao dịch”, lập hợp đồng chuyển nhượng gần giống với văn phòng công chứng, đồng thời ghi nhận giao nhận tiền giống như thừa phát lại. Người dân nếu không chú ý sẽ dễ bị ngộ nhận với văn bản công chứng của công chứng viên.

MINH HỌA: DAD

Cụ thể, Văn phòng chứng nhận giao dịch S.G.L (TP.HCM) làm một cuốn hồ sơ có hợp đồng chuyển nhượng và lập văn bản giao nhận tiền. Theo đó, bên ngoài cuốn hồ sơ thể hiện ở H.Hóc Môn (TP.HCM), ghi rõ “hồ sơ chuyển nhượng nhà – đất”, mã số hồ sơ là 1223…, người yêu cầu là bà H.T.T.T. Bên trong cuốn hồ sơ là hình ảnh CMND của các bên tham gia giao dịch, hình ảnh bà T. giao tiền cho bà L.T.H.Th hơn 1 tỉ đồng, trước sự chứng kiến của một nhân viên. Văn phòng này còn lập văn bản xác nhận bà Th. chuyển nhượng một căn nhà 50 m² tại H.Hóc Môn cho bà T. hơn 1 tỉ đồng.

CTV

“Văn bản xác nhận có giá trị chứng cứ, do bên lập văn bản lập ra để các bên tùy nghi sử dụng trong khuôn khổ quy định của pháp luật. Văn bản xác nhận này không thay thế văn bản công chứng, chứng thực…”, văn bản xác nhận nêu. Sau đó, trưởng văn phòng này ký tên đóng dấu, còn các bên ký tên, lăn dấu vân tay.

Một trường hợp khác, hồi tháng 5 vừa qua, bà T. (45 tuổi) đã lập hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có diện tích 84 m² tại H.Củ Chi (TP.HCM) cho ông S. (50 tuổi) với giá 900 triệu đồng. Đây là nhà 1 lầu, bà T. chưa được cấp giấy chứng nhận.

Theo đó, luật sư L.B.T (Hãng luật quốc tế T.C) đã ký tên, đóng dấu làm chứng về việc ký kết biên bản giao nhận tiền, hợp đồng chuyển nhượng. Trong đó có nội dung: “Các bên tự nguyện thỏa thuận ký kết biên bản, hợp đồng và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung của biên bản, hợp đồng, tính chính xác và hợp pháp của các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện giao dịch”. Kèm theo là hình ảnh giao nhận tiền của 2 bên mua bán.

Luật sư làm chứng cho đối tượng lừa đảo mua bán đất

Tại tỉnh Đồng Nai cũng xảy ra tình trạng luật sư làm chứng trong giao dịch mua bán nhà đất giống như ở TP.HCM.

Hồi tháng 6.2023, Viện KSND tỉnh Đồng Nai đã phải có công văn gửi cho Đoàn luật sư tỉnh này, kiến nghị phòng ngừa tội phạm. Theo Viện KSND tỉnh Đồng Nai, thời gian qua, có một số luật sư đã lợi dụng văn phòng luật sư và con dấu để xác nhận, chứng kiến việc mua bán bằng giấy tờ tay (không được pháp luật công nhận) cho các đương sự để hưởng thù lao (500.000 – 1 triệu đồng). Việc làm này tạo điều kiện cho các đối tượng lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Cụ thể, hồi năm 2018, bị can Q. (bị điều tra về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản) bán cho một người phụ nữ 95 m² đất tại Đồng Nai bằng giấy tờ tay, không được nhà nước công nhận, với giá 380 triệu đồng. Việc mua bán được luật sư H.Đ.B làm chứng và dùng con dấu của văn phòng mình để xác nhận việc mua bán.

Hai năm sau, Q. dùng chính thửa đất ấy tiếp tục bán cho một người nữa với giá 780 triệu đồng. Hợp đồng mua bán cũng được luật sư H.Đ.B xác nhận và đóng dấu. Ngoài ra, cũng trong vụ án này, luật sư H.Đ.B còn làm chứng và dùng con dấu xác nhận việc mua bán đất bằng giấy tờ tay cho bị can Q. với 2 người khác.

“Việc làm chứng và dùng con dấu của văn phòng luật sư xác nhận vào hợp đồng mua bán bằng giấy tờ tay, làm cho người mua đất của bị can Q. nhầm tưởng hợp đồng có giá trị pháp lý. Việc này đã tạo điều kiện cho Q. chiếm đoạt tiền mua đất của người dân, gây ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội”, Viện KSND tỉnh Đồng Nai nêu.

Sau đó, UBND tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định xử phạt Văn phòng luật sư H.Đ.B hơn 52 triệu đồng. Lý do, văn phòng này hoạt động không đúng trụ sở đã ghi trong giấy đăng ký hoạt động của tổ chức hành nghề luật sư, và thực hiện dịch vụ pháp lý mà không ký hợp đồng.

Từ đó, Viện KSND tỉnh Đồng Nai kiến nghị Đoàn luật sư tỉnh Đồng Nai chấn chỉnh việc các luật sư làm chứng trong hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay để thu phí của người dân. Đồng thời tránh trường hợp người dân lầm tưởng hợp đồng trên có giá trị pháp lý nên đã bị các đối tượng lợi dụng lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Từ TP.HCM đến Đồng Nai để mở chi nhánh hoạt động

Trao đổi với Thanh Niên, luật sư Lê Quang Y, Chủ nhiệm Đoàn luật sư tỉnh Đồng Nai, cho biết năm 2023, Đoàn luật sư tỉnh Đồng Nai đã yêu cầu các luật sư, tổ chức hành nghề luật sư chấm dứt ngay việc làm chứng thỏa thuận mua bán đất đai có thu tiền thù lao, phí dịch vụ. Từ đó đến nay không còn tình trạng luật sư của Đoàn luật sư tỉnh Đồng Nai làm chứng trong giao dịch mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, theo ông Quang Y, vẫn có một luật sư thuộc Đoàn luật sư TP.HCM mở chi nhánh ở tỉnh Đồng Nai làm chứng trong các giao dịch mua bán nhà đất. Vì luật sư này không phải là thành viên của Đoàn luật sư Đồng Nai nên Ban chủ nhiệm không thể xem xét xử lý kỷ luật.

“Nhiều người dân cứ nghĩ việc giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay đã có luật sư đóng dấu, ký tên làm chứng là họ yên tâm. Thế nhưng đây lại là giấy tờ nhà đất chưa hợp pháp. Hiện tôi nhận được phản ánh của người dân về việc làm chứng của luật sư mở chi nhánh trên. Những người con của người bán đất (hiện đã qua đời) không đồng ý về việc bán đất của người cha thông qua luật sư làm chứng”, luật sư Quang Y nói.

Theo luật sư Quang Y, việc làm chứng với lời chứng tương tự như công chứng viên, đóng dấu mộc văn phòng luật sư, công ty luật… dễ làm cho người dân lầm tưởng mà tin vào giá trị pháp lý của việc làm chứng, hoặc làm cho họ hiểu hay tin rằng đây là sự xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng.

“Hệ lụy việc luật sư làm chứng trong các hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay là rất lớn. Người dân có thể bị cảnh tiền mất tật mang, phía các luật sư cũng có thể gánh chịu trách nhiệm bồi thường dân sự nếu bị kiện đòi bồi thường, hoặc cũng có thể vướng vòng lao lý nếu có dấu hiệu giúp sức cho kẻ lừa đảo”, ông Quang Y nhấn mạnh.

Ngoài ra, chủ nhiệm đoàn luật sư của một tỉnh cho biết cũng đang gặp lúng túng vụ luật sư làm chứng vì cho rằng hiện nay luật quy định chưa rõ ràng. Cụ thể, ngoài ý kiến cho rằng luật sư không được làm chứng trong mua bán nhà đất vì đây là công việc của công chứng viên, nhưng cũng có quan điểm cho rằng luật sư vẫn có thể làm chứng, pháp luật không cấm.

Phạm luật

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn luật sư VN, cho biết việc mua bán nhà đất bằng giấy tay, chỉ thông qua luật sư làm chứng sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua. Người mua có thể sẽ gặp bất lợi mà họ không hề hay biết như: liên quan đến quy hoạch, về trật tự xây dựng, nhà đất đã bị áp dụng biện pháp bảo đảm đang phải thi hành án, có nguy cơ bị lừa đảo khi cùng một nhà đất nhưng lại bị rao bán cho nhiều người…

Theo điều 167 luật Đất đai, điều 122 luật Nhà ở và theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật.

Hiện nay, tại TP.HCM đã chuyển giao việc chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất sang các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện. “Hợp đồng, giao dịch được công chứng, chứng thực có giá trị chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng, chứng thực không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu”, ông Hậu nói.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, đối với vấn đề Báo Thanh Niên nêu, theo điều 4 luật Luật sư năm 2006 (được sửa đổi, bổ sung năm 2012) thì dịch vụ pháp lý của luật sư bao gồm: tham gia tố tụng, tư vấn pháp luật, đại diện ngoài tố tụng cho khách hàng và “các dịch vụ pháp lý khác”.

Còn tại điều 30 luật Luật sư quy định “dịch vụ pháp lý khác của luật sư” cụ thể là hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc liên quan thủ tục hành chính, về pháp luật trong trường hợp giải quyết khiếu nại, dịch thuật, xác nhận giấy tờ, các giao dịch và giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc khác theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện “dịch vụ pháp lý khác”, luật sư có quyền, nghĩa vụ tuân theo quy định của pháp luật có liên quan. “Như vậy, luật sư phải tuân thủ quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS. Việc luật sư soạn thảo hợp đồng là không sai. Tuy nhiên, khi ký xác nhận với tư cách người làm chứng trong giao dịch mua bán nhà đất là trái quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS”, ông Hậu nhấn mạnh.

Các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất do luật sư làm chứng trái quy định pháp luật sẽ không có giá trị pháp lý, không được pháp luật công nhận để đăng ký, cập nhật biến động trên giấy tờ về nhà đất.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn luật sư VN

Theo Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn luật sư VN, luật sư biết rất rõ những giao dịch mua bán bằng giấy tay là không hợp pháp, và không được phép làm thay chức năng công chứng, chứng thực. Do đó, luật sư không được làm chứng trong các giao dịch BĐS, đặc biệt là các giao dịch về BĐS không đủ điều kiện mua bán theo quy định.

“Các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất do luật sư làm chứng trái quy định pháp luật sẽ không có giá trị pháp lý, không được pháp luật công nhận để đăng ký, cập nhật biến động trên giấy tờ về nhà đất”, ông Hậu khẳng định.

Khi khách hàng yêu cầu dịch vụ pháp lý của luật sư mà luật sư biết rõ khách hàng có ý định lợi dụng cho mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật, hoặc yêu cầu của khách hàng trái đạo đức, thì luật sư phải từ chối (điều 11 Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp luật sư VN).

Cũng theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, với tư cách là luật sư, biết việc chuyển nhượng bằng giấy tay là trái pháp luật, nhưng không tư vấn cho khách hàng chấm dứt việc làm này mà vẫn thực hiện, thì tùy theo tính chất và mức độ hành vi, sẽ bị cơ quan có thẩm quyền xem xét xử lý vi phạm cả luật sư và khách hàng theo quy định pháp luật.

Lãnh đạo Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) nói gì? Tháng 4.2023, Đoàn luật sư tỉnh Đồng Nai tổ chức tọa đàm về vấn đề luật sư có được làm chứng trong mua bán đất đai. Tại tọa đàm, lãnh đạo Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) phân tích tại khoản 1 điều 30 luật Luật sư quy định luật sư được “xác nhận giấy tờ, các giao dịch và giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc khác theo quy định của pháp luật”. Quy định này được hiểu là xác nhận giấy tờ giao dịch mang tính nội bộ, mà pháp luật không cấm. Còn việc mua bán BĐS thì pháp luật khác đã điều chỉnh, nên nếu luật sư làm chứng là vi phạm pháp luật. Gia Khánh – Lê Lâm