Bỗng dưng bị ngân hàng siết nhà

“Bỗng dưng mất nhà”

Như Thanh Niên đã phản ánh, cư dân sống trong 214 căn hộ tại chung cư Phú Thạnh, Q.Tân Phú, TP.HCM nhận được thông báo từ Ngân hàng Việt Á (chi nhánh TP.HCM), cho biết sẽ thu hồi tài sản để xử lý, thu hồi nợ vay của chủ đầu tư dự án là Công ty 585 theo thỏa thuận đã ký trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và các quy định của pháp luật. Theo Ngân hàng Việt Á, hiện nay, khoản nợ vay của Công ty 585 đã quá hạn, vi phạm các điều khoản của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp đã ký kết. Ngân hàng sẽ khởi kiện Công ty 585 tại tòa án các cấp có thẩm quyền để yêu cầu xử lý phát mãi tài sản thế chấp là 214 căn hộ.

“Bỗng dưng mất nhà” không phải là nguy cơ hiếm gặp đối với các chủ nhà lỡ mua căn hộ bị chủ đầu tư mang đi cầm cố. Chung cư Linh Đông (TP.Thủ Đức, TP.HCM) là một ví dụ điển hình. Chị Thùy Vân, khách mua căn hộ tại dự án này, cho biết: “Khi mua căn hộ này tôi đã cầm cố tại một ngân hàng để vay tiền mua nhà. Sau đó mới biết chủ đầu tư cũng đã mang dự án đi thế chấp ở ngân hàng khác, nghĩa là căn hộ của tôi đã được mang thế chấp tới 2 lần. Các căn hộ khác cùng dự án cũng rơi vào tình trạng tương tự. Chủ đầu tư đang nằm trong nhóm nợ xấu, ngân hàng cũng đã có thông báo phát mãi tài sản để đấu thầu. Chúng tôi rất lo lắng vì không biết căn hộ của mình có nằm trong diện bị ngân hàng phát mãi hay không. Không những vậy, tiền quỹ bảo trì căn hộ 2% chủ đầu tư cũng chiếm dụng nhiều năm qua. Chung cư mấy năm nay xuống cấp dữ lắm rồi vì từ hồi bàn giao tới giờ chưa được sơn chống thấm mặt ngoài lần nào nhưng không có tiền để sửa chữa vì quỹ bảo trì đã bị chiếm dụng”.

Báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của HĐND TP.HCM vừa qua cho thấy hiện trên địa bàn TP có 60 dự án nhà ở mà chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và chưa xóa thế chấp nên chưa được cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, trong đó nhiều dự án đăng ký thế chấp với thời gian dài. Cụ thể, trong 60 dự án thì có 41 dự án thế chấp từ năm 2016 – 2023. Những dự án đã đưa vào sử dụng và bàn giao cho người mua nhà như: chung cư Bảy Hiền (Q.Tân Bình) thế chấp ngân hàng năm 2008; chung cư Minh Thành (Q.7) thế chấp năm 2010; chung cư Phú Thạnh (Q.Tân Phú) thế chấp năm 2010; chung cư Tân Hồng Ngọc (Q.Tân Phú) thế chấp năm 2010; chung cư Khang Gia Tân Hương (Q.Tân Phú) thế chấp năm 2011; chung cư Avila (Q.8) thế chấp năm 2016; dự án Dreamhome Luxury (Q.Gò Vấp) thế chấp ngân hàng từ năm 2015; khu dân cư Phú Hữu (TP.Thủ Đức) thế chấp từ năm 2005…

Điều này có nghĩa là không chỉ khách hàng mua chung cư Phú Thạnh (Q.Tân Phú) có nguy cơ mất nhà do chủ đầu tư nợ xấu, mà hàng ngàn cư dân ở các dự án khác tại TP.HCM cũng lâm vào tình trạng tương tự.

Có dấu hiệu lừa đảo

Theo luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành Công ty luật TMC LAWYERS, luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1.7.2015 đã quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án. Ngoài ra, luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh, mà muốn ngân hàng bảo lãnh thì yêu cầu phải có tài sản thế chấp. 

Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở nhưng có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng (trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý). Đồng thời, sau khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà, không quá 60 ngày chủ đầu tư phải bàn giao sổ hồng căn nhà cho khách hàng. Tuy nhiên, đến nay, nhiều dự án sau hàng chục năm chủ đầu tư vẫn cầm cố tại ngân hàng, không chịu giải chấp để làm sổ hồng cho người mua nhà.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, chỉ rõ: “Theo quy định hiện hành, trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án phải làm thủ tục rút bớt tài sản đảm bảo là nhà ở hình thành trong tương lai và doanh nghiệp không được phép chuyển nhượng, cầm cố tài sản hình thành trong tương lai cho bất cứ tổ chức tín dụng nào nếu không có sự đồng ý của người mua nhà. Nếu chủ đầu tư không tiến hành giải chấp trước khi bán nhà cho người tiêu dùng, hay khách mua nhà thì đây là hành vi sai phạm và cơ quan quản lý sẽ xử phạt doanh nghiệp này”.

Đối với trường hợp sắp bị phát mãi căn hộ đã bán, luật sư Nguyễn Văn Hậu khẳng định: “Tài sản đã cầm cố mà vẫn mang đi bán cho dân là có dấu hiệu lừa đảo. Các hộ dân cần phải rà soát kỹ hợp đồng mua bán và các văn bản thỏa thuận khác (nếu có) đã ký hợp đồng với chủ đầu tư để xem xét tính pháp lý hợp đồng đã ký của mình, đồng thời xác định trách nhiệm của các bên liên quan (chủ đầu tư, ngân hàng). Trong trường hợp này rõ ràng chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với các cư dân trong việc đảm bảo quyền sở hữu của cư dân theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Tùy theo thỏa thuận các bên đã ký mà cư dân có thể tham gia trong vụ kiện với ngân hàng với tư cách người liên quan hoặc người dân có thể khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để giải quyết nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của mình. Trên cơ sở các hồ sơ pháp lý vụ việc trường hợp có dấu hiệu tội phạm thì có thể tố cáo đến cơ quan công an về các hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự”.