Phản biện dự thảo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND TPHCM quy định về Bảng giá đất

Khắc phục những tồn tại

Phát biểu đề dẫn tại hội nghị, Phó Chủ tịch Uỷ ban MTTQ Việt Nam TP Nguyễn Thị Kim Thuý cho rằng, Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, trong đó quy định nhiều nội dung mới ảnh hưởng trực tiếp, tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội cũng như mọi tầng lớp nhân dân trên địa bàn thành phố, một trong những nội dung quan trọng là việc bỏ khung giá đất và quy định Bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm, trường hợp cần thiết có thể điều chỉnh trong năm để phù hợp với giá thị trường.

Theo đồng chí Nguyễn Thị Kim Thúy, UBND TP đã ban hành Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TP, qua thời gian triển khai thực hiện đến nay đã phát sinh nhiều bất cập, hạn chế không còn phù hợp với quy định của pháp luật và thực tiễn đặt ra trên địa bàn TP như Bảng giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường, phạm vi áp dụng hẹp, chỉ sử dụng cho 8 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, chu kỳ xây dựng bảng giá đất kéo dài, khó cập nhật biến động thị trường, thiếu giá đất tái định cư để kịp thời giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án, công trình trọng điểm trên địa bàn TP …

Với kỳ vọng Bảng giá đất mới được áp dụng sẽ góp phần thúc đẩy công tác đền bù giải phóng mặt bằng nhiều dự án trên địa bàn TP như Vành đai 3, rạch Xuyên Tâm, kênh Đôi… Bởi giá mới tiệm cận thị trường dễ nhận được sự đồng thuận của người dân vì các mức hỗ trợ, đền bù đều sẽ tăng lên. Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách sẽ đúng tiến độ, không bị ách tắc.

Ngoài ra, việc áp dụng Bảng giá đất mới sẽ góp phần ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của TP và đảm bảo cho thị trường ngày càng minh bạch hơn. Khắc phục những tồn tại của Bảng giá đất hiện hành và đảm bảo công bằng khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người dân.

Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Nguyễn Thị Kim Thúy nhấn mạnh, việc tổ chức Hội nghị phản biện xã hội nhằm phát huy dân chủ, tập hợp trí tuệ của các Ủy viên, các tổ chức thành viên MTTQ Việt Nam TP, các chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà khoa học và các tầng lớp nhân dân cũng như phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích Nhân dân trên địa bàn TP.

Với mục đích, ý nghĩa đó, Phó Chủ tịch Uỷ ban MTTQ Việt Nam TP Nguyễn Thị Kim Thúy đề nghị các đại biểu tập trung phản biện về phạm vi điều chỉnh; các đối tượng áp dụng; bảng giá các loại đất; thời gian áp dụng Bảng giá đất…

Bảng giá đất điều chỉnh phải hài hòa lợi ích

Tại hội nghị, Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường TPHCM, Nguyễn Toàn Thắng trình bày tóm tắt dự thảo quyết định điều chỉnh quyết định 02/2020 của UBND TPHCM về bảng giá đất trên địa bàn TP…

Phát biểu ý kiến, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TPHCM, cho rằng bảng giá đất điều chỉnh phải hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Do vậy, TP cần cân nhắc thời điểm ban hành quyết định thay thế quyết định 02/2020. Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, góc độ người dân, doanh nghiệp, nội dung đưa ra chưa phù hợp thực tế và tạo áp lực tài chính, nhất là huyện ngoại thành có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên đất ở để chia cho con, an cư lạc nghiệp… Luật sư cho rằng ở nhiều gia đình qua nhiều thế hệ ở Bình Chánh, Củ Chi vẫn chưa đủ tiền để tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất để chia cho con. Nếu theo dự thảo, nhiều nơi giá đất tăng hàng chục lần sẽ gây khó khăn cho người dân.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, tại các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ và Củ Chi, giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao, có nơi tăng 20-30 lần so với bảng giá đất áp dụng giai đoạn 2020-2024. Đặc biệt, huyện Hóc Môn có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá hiện hành khi có những tuyến đường có giá đất tăng 30-50 lần.

Ngoài ra, giá đất tăng, chi phí đầu tư tăng lên, sẽ bóp nghẹt động lực đầu tư dự án của doanh nghiệp, nhà đầu tư chùn chân; giá đất tăng kéo theo chi phí bồi thường cao, làm dự án đầu tư công, tư, chi phí đầu vào đều tăng, tạo sức ép tăng giá đất. “Sau đó là tăng giá cả hàng hoá, tác động bất lợi tới dự án nhà ở xã hội khi doanh nghiệp nhạn chuyển nhượng đất làm dự án. Vì vậy, cần thêm thời gian điều chỉnh, đánh giá tác động toàn diện khi thực hiện bảng giá đất mới” – Luật sư Nguyễn Văn Hậu kiến nghị.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu đề nghị cần đẩy mạnh hơn việc tuyên truyền các quy định mới đến người dân bởi giai đoạn này là giai đoạn chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 nên việc thay đổi nhận thức và cập nhật quy định pháp luật trong xã hội thực tế vẫn cần phải có thêm thời gian để thích nghi.

Luật sư Trương Thị Hòa cho rằng, người sử dụng đất có thời gian thích ứng với giá đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, khuynh hướng tăng giá đất phù hợp với giá thị trường. Để các gia đình có liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai không bị áp lực về việc giá đất tăng cao so với Bảng giá đất được ban hành Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP, Luật sư Trương Thị Hoà đề nghị UBND TP thực hiện theo Điều 257 khoản 1 Luật đất đai 2024 để Bảng giá đất do UBND TP ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Bên cạnh đó, cần điều tra, khảo sát thực tế trước khi ban hành Bảng giá đất theo quy định của Luật đất đai 2024. Thực hiện theo đúng Điều 158 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư và để đảm bảo theo đúng các qui định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ bao gồm: căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất; nội dung xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất); điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất; trình tự điều chỉnh bảng giá đất đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai.