Hội nghị lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Quang cảnh buổi Hội thảo.

Bà Trương Thị Ngọc Ánh, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Đại biểu Quốc hội Khoá XV tới dự và chủ trì Hội thảo.

Về phía Liên đoàn Luật sư Việt Nam có: Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam; Luật sư Lê Hồng Nguyên, Ủy viên Ban Thường vụ, Trưởng Cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh.

Tham gia Hội thảo còn có lãnh đạo Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam một số tỉnh, thành khu vực phía Nam. Đặc biệt, Hội nghị có các chuyên gia, các nhà khoa học; lãnh đạo nhiều sở, ban, ngành,… tham gia góp ý kiến.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Trương Thị Ngọc Ánh cho biết, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành từ năm 2014 đã tạo ra hành lang pháp lý, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và nhà ở trong thời gian qua. Tuy nhiên, sau hơn 8 năm đi vào cuộc sống, trong quá trình thực thi, các Luật này đã bộc lộ không ít bất cập, hạn chế, có nhiều quy định chồng chéo với các luật liên quan, có những quy định không còn phù hợp với thực tiễn. Theo đó, việc sửa đổi 2 Luật này là rất cần thiết nhằm đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đang đặt ra.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam góp ý tại buổi Hội thảo.

Góp ý vào 2 dự thảo Luật, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, không nên thêm quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư để bảo đảm tính ổn định của chính sách hiện hành. Theo đó, việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư tiếp tục được thực hiện như theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

“Mặc dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ nhưng người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1 đến 2 lần”, Luật sư Hậu nói.

Cũng theo Luật sư Hậu, Nhà nước chỉ hạn chế quyền sở hữu của người dân trong một số trường hợp đặc biệt để bảo vệ lợi ích công cộng. Tuy nhiên, cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này, là chưa phù hợp: “Quyền sở hữu là vĩnh viễn nhưng vấn đề là Nhà nước có chính sách bồi thường cho người dân có căn nhà mới cho phù hợp”.

Luật sư Hậu cho rằng, dự thảo lần này đi vào cuộc sống, tuy nhiên phải so sánh cả ba Luật gồm: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai phải đồng bộ nếu không sẽ có nhiều bất cập. Lần này, trong Luật Nhà ở quy định thời hạn, chuyển quyền sở hữu nhà đó là việc quy định rất cụ thể.

Luật sư Hậu cũng đồng tình việc kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch và không dùng tiền mặt, như vậy sẽ minh bạch. “Trong kinh doanh bất động sản thì vốn kinh doanh phải có từ 20% đến 50% giá trị để chúng ta tránh trường hợp là kinh doanh mà “tay không bắt giặc”.

Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Bộ Xây dựng chỉ mới giải thích các khái niệm của các loại hình nhà ở như nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội,… Nhưng thực tế, trên thị trường hiện nay xuất hiện rất nhiều loại hình như officetel, condotel, shop house mà trong hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành xây dựng không có khái niệm về các loại hình này.

Ông Khiết kiến nghị bổ sung định nghĩa, khái niệm của các loại hình chưa được quy định trong pháp luật: “Quan trọng nhất đối với ngành kỹ thuật là phải có cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, sau đó mới đưa vào trong các pháp luật để áp dụng. Chứ nếu đưa ra các loại hình này mà không có tiêu chuẩn, ,và quy chuẩn kỹ thuật kèm theo thì không có cách nào xử lý được”.

Ngoài ra ông Khiết cho rằng nguyên tắc phát triển nhà ở phải phù hợp với nhu cầu của các địa phương. Tuy nhiên, theo ông Khiết nếu các dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đầy đủ các yêu cầu thì gần như không thể triển khai được. Ông Khiết mong muốn các dự án cần đáp ứng được các tiêu chí cơ bản có thể cho xây dựng.

Góp ý vào dự thảo luật, Luật sư Lê Hồng Nguyên, Trưởng Cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh đánh giá về vấn đề chuyển nhượng dự án, khi nhà đầu tư ban đầu không đủ năng lực về tài chính để tiếp tục thực hiện thì nên tạo điều kiện cho chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, với điều kiện nhà đầu tư sau phải đảm bảo về mặt tài chính. Một số hình thức đảm bảo là ký quỹ, hoặc kiểm soát qua các đòn bẩy kinh tế khác; việc này có thể giúp giải tỏa các dự án đang vướng mắc hiện nay.

Luật sư Nguyên cũng kiến nghị mua bán bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Trước đây, nhiều ý kiến mong muốn bỏ quy định về các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản để tạo thông thoáng cho thị trường. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, do không có quy định này nên không thể kiểm soát được việc mua bán, nhất là giá trị thật của các hợp đồng chuyển nhượng và để lại hệ lụy rất lớn cho thị trường.

Dù cơ quan thuế đưa ra rất nhiều giải pháp để ngăn chặn việc “khai khống” giá mua bán, chống thất thu thuế từ việc giao dịch bất động sản nhưng sự minh bạch của thị trường vẫn chưa đảm bảo.

“Nhiều người dân mua nhà 10 tỉ đồng nhưng chỉ kê khai 1 tỉ đồng dẫn đến bị các cơ quan thuế không cho đăng bộ, không cho nộp thuế. Nghị quyết 18/2022 yêu cầu minh bạch thị trường, cho nên việc quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là cần thiết”, Luật sư Nguyên nhấn mạnh.

Luật sư Lê Hồng Nguyên, Ủy viên Ban Thường vụ, Trưởng Cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh góp ý tại buổi Hội thảo.

Luật sư Nguyên đề nghị quy định bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản, trừ việc giao dịch giữa những người cùng huyết thống hoặc thừa kế tài sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản để ngăn chặn việc khai khống giá mua bán. Theo Luật sư Nguyên, quy định như vậy sẽ ngăn chặn được việc các cá nhân lợi dụng kẽ hở để khai khống giá giao dịch, cũng như tạo tính minh bạch cho thị trường. Đề xuất của ông Nguyên là mở rộng đối tượng giao dịch phải thông qua sàn hơn so với dự thảo luật.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, Điều 57 dự thảo Luật cần bổ sung yêu cầu cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với “đầu nậu”, doanh nghiệp để phân lô, bán nền phải giao dịch thông qua sàn bất động sản. Trừ trường hợp giao dịch với người có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc con nuôi, người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật. Mục tiêu là để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo cũng như các cơn “sốt đất” đã xảy ra trong thời gian qua.

Kiến nghị này cho thấy Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã thay đổi quan điểm so với trước. Năm 2021, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị bỏ quy định giao dịch nhà đất phải qua sàn để tránh phát sinh chi phí, giảm bớt gánh nặng cho người mua nhà.

Thay mặt Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Trương Thị Ngọc Ánh ghi nhận và tiếp thu những ý kiến tâm huyết của các đại biểu và tiếp tục ghi nhận các ý kiến góp ý gửi về Mặt trận Tổ quốc Việt Nam để hoàn thiện hai dự thảo Luật, sau đó sẽ tập hợp các ý kiến để có kiến nghị tới các cơ quan chức năng liên quan, nhằm điều chỉnh các Luật cho phù hợp với tình hình thực tế.

TĂNG TIẾN – TRÂN HUYỀN

Nguồn: Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam

https://lsvn.vn/hoi-nghi-lay-y-kien-gop-y-cho-du-thao-luat-nha-o-sua-doi-va-du-thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi1676426395.html